Der Beklagte war Mieter einer Wohnung des Klägers. In seinem Formularmietvertrag war geregelt, dass die Schönheitsreparaturen von dem Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen seien, und zwar während der Mietzeit mindestens in bestimmten Zeitabständen. Weiter sah der Formularmietvertrag vor, dass der Mieter die Mieträume in einem fachgerecht renovierten Zustand zurückzugeben hat. Der Beklagte hätte, da es sich um unwirksame Regelungen handelte eigentlich gar nichts machen müssen.
Der Kläger verlangte nach Ende des Mietverhältnisses unter anderem Schadensersatz für Renovierungsarbeiten in Höhe von rund 1.200 Euro. Das Amtsgericht Hannover wies die Klage ab. Das Landgericht Hannover wies die Berufung des Klägers zurück.
Erst die Revision zum Bundesgerichtshof brachte für den Kläger zumindest vorläufig Erfolg. Das Berufungsurteil wurde aufgehoben und das Verfahren zurück verwiesen. Der unter anderem für das Wohnraummietecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied, dass eine im Wohnungsübergabeprotokoll vereinbarte Endrenovierungsklausel nicht deshalb unwirksam ist, weil der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält.
Der Bundesgerichtshof führte aus, dass ein Anspruch des Klägers zwar nicht aus dem Mietvertrag hergeleitet werden kann, weil dieser einen starren Fristenplan enthält und deswegen unwirksam ist. Auch die Endrenovierungsklausel bietet keine Grundlage, weil sie starr, vom Abnutzungszustand losgelöst, ebenfalls unwirksam ist. Eine Renovierungspflicht folge jedoch aus der Endrenovierungsvereinbarung im Wohnungsübergabeprotokoll, sofern es sich dabei, wie vom Berufungsgericht angenommen, um eine Individualvereinbarung handelt.
Die Unwirksamkeit einer solchen, für sich allein gesehen unbedenklichen Abrede kann nicht aus dem Zusammentreffen mit einer nach § 307 BGB unwirksamen Formularklausel – hier den Klauseln im Mietvertrag – und einem dadurch eintretenden Summierungseffekt abgeleitet werden. Soweit aus dem Zusammentreffen einer Individualvereinbarung und einer Formularklausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters folgt, führt das nur zur Unwirksamkeit der Formularklausel. Die Individualvereinbarung unterliegt dagegen nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Ebenso wenig kann eine Nichtigkeit der Individualvereinbarung gemäß § 139 BGB, wonach bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel das ganze Rechtsgeschäft als nichtig anzusehen ist, angenommen werden, wenn die Individualvereinbarung wie im hier zu entscheidenden Fall nachträglich getroffen wurde und es somit an der erforderlichen Einheitlichkeit des Rechtsgeschäfts fehlt. Durch das Protokoll der Wohnungsübergabe haben die Parteien vielmehr dem bestehenden Mietvertrag noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern.
Das Berufungsgericht wird nun zu klären haben, ob es sich – wie vom Beklagten behauptet – bei dem Wohnungsübergabeprotokoll und der darin enthaltenen Endrenovierungsabrede um ein vom Kläger zur Mehrfachverwendung bestimmtes Formular handelt, das als Allgemeine Geschäftsbedingung der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt.
BGH, Urteil vom 14. Januar 2009 – VIII ZR 71/08 (Volltext)
Vorinstanzen: AG Hannover – Urteil vom 9. Mai 2007 – 552 C 15466/06 ./. LG Hannover – Urteil vom 25. Januar 2008 – 4 S 43/07