Viele Mietwohnungen sind nur über einen Makler, auch Wohnungsvermittler genannt, zu erhalten, der für die Vermittlung natürlich eine Provision verlangt. Wohnungssuchende Mieter sollten daher ihre Rechte kennen, die im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermG) geregelt sind.
Zwischen den Wohnungssuchenden und dem Makler muss zunächst Einigkeit bestehen, dass bei erfolgreicher Wohnungsvermittlung eine Provision zu zahlen ist. In jedem Fall muss ein Mietvertrag durch die Vermittlung oder den Nachweis des Maklers zu Stande kommen (§ 2 Abs. 1 WoVermG). Es kann jedoch zwischen den Wohnungssuchenden und dem Makler vereinbart werden, dass bei Nichtzustandekommen eines Mietvertrags die in Erfüllung des Auftrags dem Makler nachweisbar entstandenen Auslagen zu erstatten sind.
Höhe der Maklerprovision
Die Höhe der Maklerprovision darf nach § 3 Abs. 2 WoVermG zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) nicht übersteigen. Grundlage für die Berechnung der Vermittlungsprovision ist die Nettokaltmiete. Werden Betriebs- und Heizkosten gesondert abgerechnet, so werden sie bei der Berechnung der für die Provision maßgeblichen Monatsmiete nicht berücksichtigt. Die Provision ist als Bruchteil oder Vielfaches der Monatsmiete anzugeben. Vorschüsse dürfen vom Makler weder vereinbart noch gefordert oder angenommen werden. Auch Schreibgebühren dürfen in der Regel nicht vereinbart werden.
Maklertätigkeit und Provisonsausschluss
Der Makler kann von Wohnungssuchenden nur dann eine Provision verlangen, wenn er den Wohnungssuchenden auch tatsächlich eine Wohnung nachgewiesen hat, indem er eine nicht bekannte entsprechende Adresse besorgt oder eine Wohnung vermittelt. Ein Provisionsanspruch ist damit grundsätzlich abhängig von einer für den Erfolg ursächlichen Maklertätigkeit.
Es entspricht der Zielsetzung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung, den Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden ergeben. Das Gesetz soll verhindern, dass Wohnungsvermittler Entgelte fordern, obwohl eine echte Vermittlertätigkeit nicht vorliegt.
Kein Provisionsanspruch entsteht daher in den Fällen, in denen wirtschaftlich gesehen, eine echte Maklertätigkeit überhaupt nicht vorliegt (§ 2 Abs. 2 WoVermG). Die Norm zählt häufige und typische Fälle einer Verflechtung auf, ohne eine erschöpfende Regelung zu treffen.
Der Makler darf danach keine Provision verlangen,
- wenn das Mietverhältnis über dieselbe Wohnung lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 WoVermG)
- er selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG)
- wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter der Wohnungsvermittler ist (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG), er rechtlich oder wirtschaftlich an der Gesellschaft, die Eigentümerin der Wohnung ist, beteiligt ist (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermG)
- oder es sich bei der Wohnung um eine preisgebundene Wohnung handelt (§ 2 Abs. 3 WoVermG).
Der Begriff preisgebundener Wohnraum wird in § 8 Absatz 5 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) verwendet und bezieht sich auf öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne von § 1 WoBindG. Das Merkmal beschreibt die Auswirkung der öffentlichen Förderung auf die Mietzinshöhe. Preisgebundener Wohnraum unterliegt einer Mietpreisbindung, d.h., dass der Vermieter keine höhere Miete als die Kostenmiete verlangen darf (§ 8 Absatz 1 WoBindG). Die Bindung der Mietpreishöhe hat zur Folge, dass Vereinbarungen, wonach der Mieter in Hinblick auf die Überlassung der Wohnung Waren zu beziehen oder andere Leistungen in Anspruch zu nehmen oder zu erbringen hat grundsätzlich unwirksam sind.
Beispiele:
BGH, Urteil vom 02.10.2003 – III ZR 5/03
Dem Wohnungsvermittler steht ein Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG in der Regel auch dann nicht zu, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete. Die vom Gesetzgeber im Interesse der Wohnungssuchenden und der Transparenz angestrebte Trennung von Wohnungsvermittlung und -verwaltung wird nur dann zuverlässig erreicht, wenn über die Fälle der rechtlichen und wirtschaftlichen Beteiligung hinaus, die Wohnungsvermittlung durch den „faktischen“ Gehilfen der Wohnungsverwaltung grundsätzlich genauso provisionsschädlich ist wie die Verwaltung durch den Wohnungsvermittler selbst. Sonst kann möglichen Versuchen, den Provisionsausschluss zu umgehen, nicht wirksam gesteuert werden.
LG Berlin, Urteil vom 09.01.2007 , Az: 51 S 242/06
Ein gemeinsames Büro, identischer Telefonanschluss und E-Mail-Adresse von Makler und Vermieter sprechen für eine die Maklerprovision ausschließende Verflechtung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermG.
BGH, Urteil vom 23.10.2003 – III ZR 41/03
Eine Wohnungsvermittlungs-GmbH vermittelte eine Wohnung an einen Mieter. Zum Zeitpunkt der Vermittlung war der geschäftsführende Gesellschafter der GmbH noch als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen. Die Wohnung hatte er aber bereits vorher mit notariellem Kaufvertrag veräußert. Trotzdem versagte der BGH einen Provisionsanspruch. Maßgeblich sei allein das rechtliche Eigentum und damit der Zeitpunkt der Umschreibung im Grundbuch. Zu diesem Zeitpunkt sei der geschäftsführende Gesellschafter noch Eigentümer gewesen. Darauf, dass der Kaufvertrag schon vorher vollzogen sei und der Gesellschafter nicht mehr wirtschaftlicher Eigentümer sei, komme es nicht an. Die Wohnungsvermittlungs-GmbH müsse sich die Eigentümerstellung ihres Gesellschafters zurechnen lassen, so dass das Provisionsverbot des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG eingreife.
AG Mitte, Urteil vom 16.07.2003 – 18 C 136/03, Mietrechtliche Mitteilungen 2003, 382
Die Umgehungsversuche sind vielfältig, so bot eine Vermittlungsfirma eine EDV-Datenbank für Miet- und Immobilienanzeigen an, in die sie Mietanzeigen einstellte, die ihr von Haus- und Wohnungseigentümern freigegeben werden. Gegen ein im Voraus zu entrichtendes Entgelt wurde Wohnungssuchenden Zugang zu dieser Datenbank für jeweils ein Jahr angeboten. Auch diese Tätigkeit unterfällt dem WoVermG. Nach den Umständen wird eine Maklertätigkeit erbracht. Zwar wird keine Vermittlungstätigkeit ausgeübt, aber die Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume im Sinne des § 1 Abs. 1 WoVermG nachgewiesen.
AG Neukölln, Urteil vom 30.05.2001 – 5 C 26/01
Ein Provisionsahnspruch entsteht ferner nicht, wenn sowohl Mieter, als auch Vermieter ohnehin zum Vertragsabschluss bereit sind. In dem entschiedenen Fall hatte der Mieter sich in Kenntnis des Freiwerdens der Wohnung an den Vermieter gewandt und war von diesem zur Klärung der Einzelheiten des Mietverhältnisses an den Makler verwiesen worden. Der Makler war darüber hinaus vom Vermieter mit Verwatungstätigkeiten betraut worden.
Ein Makler wird also nicht für den Erfolg schlechthin, sondern nur für seinen Arbeitserfolg mit einer Provision belohnt.
Rückzahlungsanspruch bei Verstoß
Verstößt der Makler gegen eine dieser gesetzlichen Regelungen führt dies nicht zur Unwirksamkeit des Maklervertrages nach § 134 BGB (so jedenfalls BGH, Urteil v. 25.07.2002, III ZR 113/02), allerdings kann der Wohnungssuchende die gezahlte Provision zurückfordern. Der Rückforderungsanspruch verjährt nach Zahlung gemäß § 5 WoVermG nach den Vorschriften des BGB.