Eine Mieterin mietete eine ca. 100 qm große Dachgeschosswohnung. Die Grundmiete betrug zunächst 1.690 DM monatlich und sollte sich zu späteren Zeitpunkten in zwei Stufen erhöhen. Die Beklagte verpflichtete sich darüber hinaus, monatlich 200 DM Vorauszahlungen auf die von ihr übernommenen Betriebs- und Heizkosten zu leisten. Bei der Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten durch den Vermieter ergab sich ein Nachzahlungsbetrag von über 3.000,00 DM. Da die Mieterin trotz Aufforderung keine Zahlung leistete, klagte der Vermieter.
Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Köln wiesen die Klage ab. Der Vermieter einer Wohnung sei verpflichtet, bei der Vereinbarung einer Vorauszahlung für die vom Mieter übernommenen Nebenkosten die Höhe der Vorauszahlungen überschlägig so zu kalkulieren, dass sie jedenfalls in etwa kostendeckend seien. Geschehe dies nicht und weise der Vermieter den Mietinteressenten auch nicht darauf hin, dass die Vorauszahlungen nicht kostendeckend kalkuliert seien bzw. dass eine seriöse Vorabkalkulation im vorgenannten Sinne gar nicht erfolgt sei, mache sich der Vermieter schadensersatzpflichtig, der Mieter könne Befreiung von den geltend gemachten Nebenkostennachforderungen insgesamt verlangen. Zugunsten des Vermieters bestehe eine gewisse Toleranzbreite. Überstiegen die tatsächlich abgerechneten Kosten die Summe der vereinbarten Vorauszahlungen allerdings um mehr als 40 %, sei die Toleranzgrenze überschritten.
Auf die Revision des Vermieters hob der Bundesgerichtshof das Urteil auf und verwies die Sache zurück an das Landgericht.
Aus den Gründen:
Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, der Mieter habe bestimmt bezeichnete Nebenkosten zusätzlich zur Kaltmiete zu tragen, steht es den Parteien frei, sich auf Vorauszahlungen auf diese Nebenkosten zu einigen. Sie können von Vorauszahlungen auch gänzlich absehen. § 4 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (…) (gleichlautend jetzt § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB), untersagt es lediglich, Vorauszahlungen in unangemessener Höhe, nämlich unangemessen überhöht (…), festzusetzen. Ist es dem Mieter aber unbenommen, dem Mieter die auf ihn umzulegenden Nebenkosten insgesamt zu kreditieren, kann es ihm nicht zum Nachteil gereichen, wenn er Vorauszahlungen verlangt, die in ihrer Höhe die tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten. Die Verwendung des Begriffs „Vorauszahlungen“ drückt dabei nach allgemeinem Verständnis lediglich aus, dass dem Mieter bei der Abrechnung die vorausbezahlten Beträge gutzubringen sind. Dieser Begriff legt aber nicht die Annahme nahe, die Summe der Vorauszahlungen werde den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreichen, und begründet für den Mieter keinen entsprechenden Vertrauenstatbestand (OLG Stuttgart, Rechtsentscheid, NJW 1982, 2506 f.; kritisch Langenberg aaO, § 556 Rdnr. 392).
(…) Der Vermieter ist demnach nicht grundsätzlich verpflichtet, Vorauszahlungen auf die umlegbaren Nebenkosten so zu kalkulieren, dass sie etwa kostendeckend sind. Dies erscheint auch deshalb sachgerecht, weil zu den in Frage kommenden Nebenkosten regelmäßig, wie auch hier, Heizkosten und andere Kosten zählen, die in ihrer Höhe verbrauchsabhängig sind, wesentlichen Schwankungen unterliegen können und daher vom Vermieter weder vorherzusehen noch zu beeinflussen sind.
Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluss ist deshalb nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind (OLG Düsseldorf, WuM 2000, 591 unter 2 a; LG Karlsruhe, WuM 1998, 479 f.; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 535 Rdnr. 73; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 535 Rdnr. 95; vgl. aber LG Arnsberg, NJW-RR 1988, 397 f.). Solche besonderen Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (vgl. LG Frankfurt a.M., WuM 1979, 24).
(…) Eine vorvertragliche Aufklärungspflicht (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer aaO, § 535 BGB Rdnr. 135) haben die Kläger somit nicht verletzt. Auf die Frage, ob und inwieweit ein Schadensersatzanspruch des Mieters in den genannten Fällen auf Freihaltung von den die Vorauszahlungen überschreitenden, dem Vermieter tatsächlich entstandenen Betriebskosten (vgl. Palandt/Weidenkaff aaO, § 535 Rdnr. 95; vgl. die Nachweise bei Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 546 Rdnr. 362, Fn. 628-631; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 390 und 394 f.; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 43) oder auf Auflösung des Mietverhältnisses und Ersatz seiner nutzlosen Aufwendungen gerichtet ist (so noch Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 546 Rdnr. 362), kommt es nach alledem nicht mehr an.
BGH, Urteil vom 11. Februar 2004, AZ: VIII ZR 195/03