Den Mietern einer Wohnung in München wurde mit einem Schreiben der Hausverwaltung im August 2004 eine Modernisierung durch Einbau eines Personenaufzugs angekündigt; mit den Arbeiten solle im September des Jahres begonnen werden; die Mieterhöhung nach Abschluss der Maßnahme werde voraussichtlich 108,08 € monatlich betragen. Durch Schreiben des Mietervereins erklärten die Mieter, sie duldeten die Maßnahme nur unter der Voraussetzung, dass die Miete nicht erhöht werde.
Der Streit wurde letztlich allein darüber geführt, ob eine Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB ausgeschlossen ist, wenn die Mitteilung des Vermieters über die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme dem Mieter entgegen § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB später als drei Monate vor Beginn der Maßnahme zugegangen ist und der Mieter ihr widersprochen hat.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Mieter hat das Landgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, wenn der Vermieter dem Mieter die beabsichtigte Maßnahme nicht fristgerecht angekündigt habe, fehlten die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierung. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Vermieters, mit der er sein Zahlungsbegehren weiterverfolgt hat, hatte Erfolg.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied durch Urteil vom 19.09.2007, Az: VIII ZR 6/07, dass eine verspätete Mitteilung nicht den Ausschluss des Rechts des Vermieters zur Folge habe, die Miete nach einer Modernisierung gemäß §§ 559 ff. BGB erhöhen zu können. Dies ergebe schon ein Vergleich mit den Rechtsfolgen, die eintreten, wenn der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene Mitteilung der zu erwartenden Erhöhung der Miete gänzlich unterlässt. Für diesen Fall ordne das Gesetz in § 559b Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 BGB nicht den Ausschluss des Mieterhöhungsrechts, sondern lediglich eine Verschiebung des Beginns der Mieterhöhung um sechs Monate an. Führe eine gänzlich unterlassene Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aber nur zur einer Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung, könne eine erfolgte, wenn auch verspätete Modernisierungsmitteilung keine für den Vermieter nachteiligere Rechtsfolge auslösen. Die dreimonatige Ankündigungsfrist diene dem Zweck, dem Mieter ausreichend Zeit zu geben, sich auf die beabsichtigte (Bau-)Maßnahme einzustellen und sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob er diese dulden und die damit verbundene Mieterhöhung hinnehmen oder von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB Gebrauch machen wolle. Zweck der Ankündigungsfrist sei es dagegen nicht, dem Vermieter im Falle einer verspäteten Mitteilung die Umlegung der Kosten einer von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter im Rahmen des § 559 BGB zu versagen.
BGH, Urteil vom 19. September 2007 – VIII ZR 6/07
Vorinstanzen: AG München, Urteil vom 3. April 2006 – 424 C 34946/05; LG München, Urteil vom 30. November 2006 – 31 S 8758/06