R.Sturm/Pixelio
Was tun, wenn nach Beendigung eines Mietverhältnisses der Vermieter die Abrechnung der Nebenkosten verweigert und der Mieter berechtigten Grund zu der Annahme haben darf, dass ein Guthaben zu seinen Gunsten besteht. Mit Ende des Mietverhältnisses besteht für den Mieter nicht mehr die Möglichkeit, die laufenden Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zurückzubehalten, um den Vermieter zur Abrechnung zu zwingen. Eine Möglichkeit wäre, den Vermieter auf Erteilung der Abrechnung zu verklagen und dann in der nächsten Stufe das errechnete Guthaben zu verlangen. Wirkungsvoller ist jedoch eine Klage auf Rückzahlung aller im Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen.
Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB in der Fassung des am 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) ist die Abrechnung über die Betriebkosten dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechungszeitraums mitzuteilen. Gemäß Satz 3 dieser Vorschrift ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf dieser Frist ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Grundsätzlich werden der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter etwaig noch zu tragenden Betriebskosten ebenso wie der Anspruch des Mieters auf Erstattung etwaiger Überzahlungen mit der Erteilung der Abrechnung fällig. Für den Erstattungsanspruch des Mieters bei Bestehen eines Guthabens kann dies jedoch dann nicht gelten, wenn der Vermieter nicht innerhalb angemessener Frist über die Betriebskosten abrechnet, es sei denn, dass er an der Einhaltung der Frist aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen gehindert war. Andernfalls bliebe die Abrechnungsfrist ohne praktische Bedeutung, und der Vermieter hätte es in der Hand, die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters nach Belieben hinauszuzögern.
Dieser Folge kann nur dadurch wirksam begegnet werden, dass der Mieter die Rückzahlung der von ihm geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen verlangen kann, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abgerechnet hat. Der Rückforderungsanspruch des Mieters wird in einem solchen Fall nicht erst mit der Mitteilung der Abrechnung des Vermieters, sondern bereits dann fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist.
Der Mieter, dessen Mietverhältnis beendet ist, ist nicht gezwungen, den mit der Abrechnung säumigen Vermieter auf Erteilung der Abrechnung zu verklagen, da der Mieter sich nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr gemäß § 273 BGB durch Einbehaltung der laufenden Abschlagszahlungen schadlos halten oder Druck ausüben kann (BGH, Urteil vom 09.03.2005, Az: VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).
Der Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung ist dem Mieter nicht zumutbar. Es ist allein Sache des Vermieters, fristgerecht über die angefallenen Kosten vollständig und richtig abzurechnen (§ 259 BGB); ein etwaiges Verschulden seiner Hilfspersonen, bspw. einer beauftragten Hausverwaltung, bei der Versäumung der Frist hat der Vermieter sich wie eigenes Verschulden zurechnen zu lassen (§ 278 BGB).
Der Mieter kann zu Recht erwarten, dass er nach spätestens einem Jahr zuverlässig erfährt, ob und inwieweit er die Vorauszahlungen zurückverlangen kann oder eine Nachzahlung zu leisten hat. Die bis dahin bestehende Ungewissheit würde ohne zwingenden Grund verlängert, wenn der Mieter nur in einem mehrstufigen Verfahren oder sogar in zwei getrennten Prozessen seinen möglicherweise bestehenden Rückforderungsanspruch geltend machen könnte.
Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Abrechnung der Betriebskosten nicht innerhalb angemessener Frist nach, so kann der Mieter die vollständige Erstattung der geleisteten Vorauszahlungen verlangen. Dem Mieter steht ein Rückzahlungsanspruch auch nicht nur insoweit zu, als die Vorauszahlungen nach einer von ihm vorzunehmenden Schätzung den Betrag der mindestens angefallenen Betriebskosten übersteigen. Mit der gesetzlich vorgeschriebenen Abrechung macht der Vermieter gegenüber dem Mieter seinen Anspruch auf Bezahlung der vertraglich übernommenen Betriebskosten geltend; die entsprechenden Tatsachen hat er im Prozess vorzutragen und gegebenenfalls zu beweisen. Es ist deshalb nicht Sache des Mieters, darzulegen, in welcher Höhe dem Vermieter ein derartiger Anspruch (mindestens) zusteht. Das wäre mit der allein dem Vermieter obliegenden Abrechnungspflicht nicht zu vereinbaren.
Durch eine Klage des Mieters auf vollständige Rückzahlung der geleisteten Vorschüsse, ohne dass er zuvor seinen Anspruch auf Abrechnung klageweise geltend gemacht hat, wird der Vermieter auch nicht über Gebühr benachteiligt. Dabei wird nicht verkannt, dass es in aller Regel nahezu zwingend feststeht, dass Betriebskosten in irgendeiner Höhe entstanden sind und der Vermieter deshalb einen entsprechenden Erstattungsanspruch gegen den Mieter hat. Diesen Anspruch kann er jedoch allein auf Grund einer ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen. Verzögert er diese Abrechnung, so entsteht ein Schwebezustand, den der Mieter nicht hinzunehmen braucht, weil er gegen den Vermieter einen Anspruch auf Abrechnung innerhalb einer angemessenen Frist hat. Steht nach dem erfolglosen Ablauf der Frist aber nicht fest, in welcher Höhe der Vermieter Ersatz seiner Auslagen verlangen kann, so ist der Mieter, da weitere Darlegungen als diejenigen zur Höhe der geleisteten Vorauszahlungen und zur fehlenden Abrechnung von ihm nicht zu fordern sind, berechtigt, die Vorauszahlungen insgesamt zurückzuverlangen.
In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen nicht verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (BGH, Urteil vom 29. März 2006, Az: VIII ZR 191/05).