Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser! Der Wohnungsmieter kann eine gestellte Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann ungeschmälert herausverlangen (aussondern), wenn der Vermieter, wie es § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB vorschreibt, die Kaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat.
Die Mieterin wäre berechtigt gewesen, die Einhaltung der dem Vermieter obliegenden Verpflichtung, die Kaution gesondert anzulegen, auch durchzusetzen. So hätte sie vom Vermieter den Nachweis verlangen können, dass die Kaution auch gesetzeskonform auf einem Treuhandkonto angelegt wurde. Solange der Vermieter dieser gesetzlichen Anlageverpflichtung nicht nachkommt, wäre die Mieterin grundsätzlich befugt, die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurückzuhalten. Dies hat die Mieterin allerdings nicht getan.
Verstößt der Vermieter wie im entschiedenen Fall gegen die zu Gunsten des Mieters vorgesehene Bestimmung, die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen, dann ist der dem Mieter zustehende Auszahlungsanspruch nur eine einfache Insolvenzforderung. Dies folgt aus dem allgemeinen insolvenzrechtlichen Grundsatz, dass eine Aussonderungsbefugnis bezüglich eines Kontoguthabens nur dann entstehen kann, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt.
Schon das Amts- und das Landgericht hatten die Klage der Mieterin abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung der Vorinstanzen bestätigt.
BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007 – IX ZR 132/06
Vorinstanzen: AG Berlin-Tiergarten – Urteil vom 14. Dezember 2005 – 4 C 265/05 ./. LG Berlin – Urteil vom 19. Juni 2006 – 62 S 33/06