Wenn diese Voraussetzungen gegeben sind, ist zunächst einmal der Mangel dem Vermieter am besten schriftlich zu melden, diesem muss unter angemessener Fristsetzung Gelegenheit gegeben werden, Abhilfe zu schaffen und den Mangel zu beseitigen. Entscheidend für das Recht zur Mietminderung ist einzig und allein der Zustand der Wohnung. Es ist also völlig unerheblich, ob der Vermieter den Schaden verschuldet hat oder überhaupt für eine Beseitigung sorgen kann. Eine Mietminderung muss weder beantragt noch genehmigt werden, der Mieter braucht sich nach erfolgter Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter nur auf sein Minderungsrecht berufen. Die Miete darf nach § 536 BGB ab dem Zeitpunkt, in dem der Mangel auftrat und entsprechend dem Maß der Beeinträchtigung in angemessener Höhe gemindert werden.

Vor der Mietrechtsreform am 1. September 2001 wurde ein Ausschluss des Minderungsrechts angenommen, wenn der Mieter, obwohl er den Mangel kannte, die volle Miete vorbehaltlos über einen längeren Zeitraum von mindestens sechs Monaten gezahlt hat. Nach Inkrafttreten der Reform hat der BGH diese Ansicht allerdings abgelehnt (BGH VIII ZR 274/02).

Zur Höhe der Minderung im Einzelfall gibt es eine Fülle von Gerichtsurteilen, die lediglich Anhaltspunkte zur prozentualen Minderung geben. Bei Schimmelbefall beispielsweise reicht die Bandbreite von zwei Prozent bis 100 Prozent, je nachdem, wie stark der Befall ist. Ausgangsgröße einer eine Mietminderung ist immer die Bruttomiete, also die Miete einschließlich aller Nebenkosten (BGH, Az. XII ZR 225/03).

Wenn die geminderte Miete von Vermieterseite durch Zahlungsklage geltend gemacht wird, kann eine zu hohe Minderungsquote aber negative Kostenfolgen haben. Kommt es zu einem Rechtsstreit, muss der Mieter das Vorliegen des Mangels, Umfang und Dauer der Beeinträchtigung und die rechtzeitige Mängelanzeige beweisen. Eine frühzeitige Beweissicherung ist also wichtig (z.B. Lärmtagebuch, Aufzeichnungen, Zeugen, Fotos etc.).

Generell gilt, dass ein Vermieter dem Mieter bei einer berechtigten Minderung nicht kündigen darf. Wenn der Minderungsbetrag eine Größenordnung von zwei Monatsmieten erreicht hat und die Minderung bereits dem Grunde nach unberechtigt erfolgte, kann dies einen schwerwiegenden Verstoß gegen den Mietvertrag darstellen, der den Vermieter gegebenenfalls zu einer fristlosen Kündigung berechtigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB). Wenn der Vermieter die Mietminderung durch den Mieter für unberechtigt hält, sollte er ihm dies aber mitteilen und ihn gegebenenfalls abmahnen, bevor er den drastischen Weg über die fristlose Kündigung wählt.

Übertrieben ist es beispielsweise, wenn der Mieter um 20 Prozent mindert, weil der Briefkasten kaputt ist. Auch stellt nicht jeder Mangel eine ausreichende Nutzungsbeeinträchtigung der Mietwohnung dar. Generell kein Recht auf Mietminderung hat ein Mieter, wenn er einen Schaden in oder an seiner Wohnung nicht oder nicht rechtzeitig meldet, ganz gleich, wer ihn verursacht hat. Mangels Kenntnis hat der Vermieter dann auch keine Möglichkeit, den Schaden zu beheben. Folgeschäden, die durch eine unterlassene Anzeige des Mieters entstehen, muss nun der Mieter verantworten. Unter Umständen kann der Vermieter sogar Schadensersatzforderungen an den Mieter stellen. Mängel oder Eigenschaften der Wohnung, die dem Mieter bereits bei Einzug bekannt waren und die er mit der Unterzeichnung des Mietvertrags akzeptiert hat, ohne sich seine Rechte vorzubehalten, berechtigen ebenso nicht zu einer späteren Minderung.