Der Mieter einer Gewerbeeinheit wollte seinen bis 2009 befristeten Mietvertrag bereits 2007 fristlos kündigen. Als wichtigen Grund gab er eine Krebserkrankung an. Da der Vermieter die fristlose Kündigung nicht akzeptierte, wollte der Mieter auf Feststellung der Vertragsbeendigung sowie auf Teilrückzahlung der Barkaution klagen. Hierfür beantragte er Prozesskostenhilfe, welche das Landgericht Duisburg mangels Erfolgsaussichten der Klage ablehnte. Die sofortige Beschwerde des Mieters zum Oberlandesgericht Düsseldorf blieb erfolglos.
Die behauptete schwere Krebserkrankung des Klägers rechtfertigt entgegen seiner Ansicht keine Kündigung des Vertrags aus wichtigem Grunde. Hat, wie im Streitfall, der Vermieter die Vertragspflichten, die er gegenüber dem Mieter zu beobachten hat, unstreitig nicht verletzt, kann ein befristeter Mietvertrag allenfalls dann ausnahmsweise vorzeitig gekündigt werden, wenn sonstige wichtige Gründe aus dem lnteressenbereich des Mieters vorliegen, die nicht in dessen Risikosphäre fallen (…). Das trifft für den Fall der Erkrankung des Mieters aber nicht zu. Nach § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB trägt nämlich der Mieter das persönliche Verwendungsrisiko, und zwar gleichgültig, aus welchem Grunde er für langfristig angemietete Räume keine Verwendung mehr hat (…). Zu dem vom Mieter zu tragenden Risiko gehört deshalb auch der Erhalt seiner Gesundheit; selbst sein Tod fällt in seinen Risikobereich, beendet also das Mietverhältnis nicht, sondern lässt es auf die Erben übergehen (§§ 542 Abs. 2, 1922, 1967 Abs. 2, Halbs. 1 BGB (…). Schließlich gilt auch die den Erben des Wohnungsmieters privilegierende Ausnahmebestimmung des § 564 Satz 2 BGB (außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, aber nicht fristlos (!) ) mangels Verweisung (vgl. § 578 Abs. 2 Satz 1 BGB) nicht im gewerblichen Mietrecht.
Diese gesetzliche Risikozuweisung kann entgegen der Ansicht des Klägers auch nicht mit allgemeinen Erwägungen unter Verweis auf die Grundsätze von Treu und Glauben im Rechtsverkehr (§ 242 BGB) überspielt werden. Der Kläger übersieht, dass das ihm gesetzlich zugewiesene Risiko durch die gesetzlich (§ 540 Abs. 1 Satz BGB) und vertraglich (…) eingeräumte Möglichkeit zur Untervermietung deutlich reduziert ist (…). Zwar ist die Untervermietung von der Zustimmung des Vermieters abhängig; wird diese aber ohne wichtigen Grund verweigert, hat der Mieter das Recht, den Mietvertrag gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB außerordentlich mit gesetzlicher Frist (nicht fristlos (!) ) zu kündigen. Das beim Mieter verbleibende und im Streitfall verwirklichte Risiko, keinen geeigneten Untermieter zu finden, ist nicht unangemessen und rechtfertigt weder die Anpassung der Vertragsbedingungen noch eine außerordentliche Kündigung (…).
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25. Juli 2008, Az: I-24 W 53/08 (Volltext unter www.justiz.nrw.de)
Vorinstanz: LG Duisburg, Beschlüsse vom 13. Juni und 08. Juli 2008, Az: 12 O 21/08
Praxisrelevanz:
Ein wichtiger Grund, der allein zu einer fristlosen Kündigung berechtigen würde, lag nach Ansicht des Gerichts nicht vor. Der Mieter lebt schließlich (noch). Das OLG führt, auch wenn menschlich schwer nachzuvollziehen, juristisch zutreffend aus, dass selbst der Tod eines Mieters nicht automatisch zur Beendigung eines Mietverhältnisses führt. Dies geht vielmehr auf die Erben über, denen bei Wohnraummiete, sofern sie nicht nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eintreten, nach § 564 Abs. 1 BGB ein Sonderkündigungsrecht zustehe, das unabhängig von der Dauer und einer Befristung des Mietverhältnisses, nicht fristlos, sondern nur innerhalb gesetzlicher Frist ausgeübt werden kann. Bei anderen Mietverhältnissen als über Wohnraum, z.B. Gewerbemiete, ergibt sich das Sonderkündigungsrecht innerhalb gesetzlicher Frist für die Erben eines Mieters nach § 580 BGB.