Die Kläger waren zwei Jahre lang Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin. Mit ihrer Klage verlangten sie Rückzahlung der geleisteten Kaution. Die Vermieterin hat die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch erklärt. Sie hat behauptet, die Mieter hätten in der Wohnung stark geraucht. Bei deren Auszug seien Decken, Wände und Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen.
Die Vorinstanzen haben einen Schadensersatzanspruch der Vermieterin verneint. Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte nun darüber zu entscheiden, ob eine vom vertragsgemäßen Gebrauch einer gemieteten Wohnung nicht mehr umfasste Nutzung anzunehmen ist, wenn „exzessives“ Rauchen des Mieters bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat. Die Revision der Vermieterin ist zurückgewiesen worden.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht.
Der Vermieter wird dadurch nicht unbillig benachteiligt. Denn er hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen – auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung – auf den Mieter abzuwälzen. Wenn es – wie im entschiedenen Fall – an einer wirksamen Vereinbarung zur Abwälzung der Renovierungspflichten fehlt, so geht dies zu Lasten des Vermieters als Verwender der unzulässigen Formularklausel.
Im entschiedenen Fall ließen sich die behaupteten Spuren des Tabakkonsums nach dem Vortrag der Beklagten durch das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken sowie die Lackierung von Türen beseitigen. Dabei handelt es sich um Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung. Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten bestand deshalb nicht.
BGH, Urteil vom 5. März 2008 – VIII ZR 37/07 (PDF)
Vorinstanzen: AG Bonn – Urteil vom 5. Juli 2006 – 5 C 5/06 ./. LG Bonn – Urteil vom 21. Januar 2007 – 6 S 191/06
Der BGH hat bereits mit Urteil vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/05
(Pressemitteilung Nr. 93/2006 sowie Volltext als PDF) entschieden, dass einem Vermieter kein Schadensersatz bei Verunreinigungen der Wohnung durch „Nikotinrückstände“ zusteht, weil ein Mieter insoweit keine vertragliche Pflicht verletzt hat. Liegt eine wirksame, das Rauchen in der Wohnung einschränkende Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig.