Zahlreiche Klauseln in Mietverträgen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen haben sich als unwirksam erwiesen. Das Oberlandesgericht Karlsruhe entschied mit Urteil vom 18.04.2007, Az: 7 U 186/06, dass ein Mieter dem Mieterhöhungsverlangen seines Vermieters, der eine unwirksame starre Fristregelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbart hatte, zustimmen muss.
Das Gericht entschied, dass der Vermieter gemäß § 558 Abs. 1 S. 1 BGB Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zurortsüblichen Vergleichsmiete habe. Die Entscheidung stellt ausführlich die Meinungen verschiedener Gerichte dar.
Einige Amtsgerichte vertreten die Ansicht, dass ein Zuschlag auf die vereinbarte Miete bei Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vorgenommen werden kann. Es soll keinen Unterschied machen, ob die Parteien eines Mietvertrags sich bewusst dafür entschieden hätten, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen solle, oder ob sich dies allein daraus ergebe, dass die Formularklausel unwirksam ist. Durch die Unwirksamkeit solle nicht der Vermieter bestraft werden, sondern der Mieter vor einer unangemessenen Benachteiligung durch eine Verpflichtung zur Durchführung übermäßiger Schönheitsreparaturen geschützt werden. Da Schönheitsreparaturen Entgeldcharakter haben, habe die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Auswirkung auf die Höhe der ortsüblichen und angemessenen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 BGB.
Das LG Düsseldorf vertritt dagegen im Urteil vom 18. 5. 2006 (NZM 2006, 657) die Auffassung, dass der Vermieter als Verwender einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel im Kompensationswege einen Zuschlag zur örtlichen Vergleichsmiete nur verlangen dürfe, wenn er zuvor dem Mieter Vertragsverhandlungen mit dem Ziel der Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturübernahme durch den Mieter angeboten habe. Zur Begründung wird das Rücksichtsnahmegebot gem. § 241 Abs. 2 BGB angeführt.
Das LG Nürnberg-Fürth vertritt in seinem Urteil vom 18. 11. 2005 (NZM 2006, 53) die Meinung, dass jedenfalls dann, wenn der Mieter zu erkennen gebe, dass er trotz Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen wegen eines Verstoßes gegen § 307 BGB auch in Zukunft für den Erhalt der Wohnung, soweit es sich um die Folgen gewöhnlicher Abnutzung handelt, selbst zu sorgen bereit sei, es dem Vermieter verwehrt sei, einen Zuschlag auf die Miete durchzusetzen. Begründet wird dies damit, dass ein Vermieter gegen die Gebote von Treu und Glauben, in der Form des widersprüchlichen Verhaltens, verstoßen würde, wenn sich der Vermieter als Verwender der AGB wegen der Unwirksamkeit einer von ihm gestellten Klausel einen wirtschaftlichen Vorteil verschaffe. Damit würde die hinter §§ 305 ff. BGB stehende Wertung konterkariert. Das Risiko der Unwirksamkeit einer Formularklausel habe sonst entgegen der gesetzlichen Wertung der Verbraucher zu tragen.
In der Literatur wird teilweise die Auffassung vertreten, dass bei Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter der Vermieter keinen Zuschlag auf die Miete verlangen kann. Dies wird z.T. mit dem Strafcharakter des § 307 BGB begründet (vgl. Ahlt, DWW 2005, 96), teilweise wird auf das Verbot geltungserhaltender Reduktion unwirksamer Klauseln abgestellt (vgl. Hemming, WuM 2005, 165; Lehmann-Richter, ZMR 2005, 170 [173]). Emmerich (NZM 2006, 761) wendet sich bereits gegen das „Entgeltargument“, wonach Schönheitsreparaturen eine Gegenleistung des Mieters seien, sondern vertritt die Auffassung, dass die Gegenleistung des Mieters nur in der Miete bestehe, weshalb bei Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch kein Raum für eine Kompensation bestehe.
Das OLG Karlsruhe schloss sich der ersten Auffassung an. Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen habe Entgeltcharakter, denn der Vermieter kalkuliere die Aufwendungen für Schönheitsreparaturen in den Mietzins ein. Ein Mieter, der nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei, müsse demgemäss eine höhere Miete zahlen. Stelle sich erst nachträglich heraus, dass der Mieter wegen Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel keine Schönheitsreparaturen durchführen müsse, sei kein Grund ersichtlich, warum der Vermieter diese Kosten dann nicht in die Miete einkalkulieren dürfe.
Zur Berechnung wird ausgeführt, dass ein Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete genommen werden kann, der in Anlehnung an § 28 IV 2 der II. BerechnungsVO mit 8,50 Euro/m² und Jahr berechnet wurde.
Die Revision zum BGH wurde zugelassen, es bleibt abzuwarten, wie dort entschieden wird.
OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.04.2007, Az: 7 U 186/06, veröffentlicht in NZM 207, 481 (Kommentierung v. Blank S. 472); MietRB 8/2007, 194; GE 2007, 909
Update:
Mit Urteil vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 181/07 – entschied der BGH, dass ein Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, auch wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist (Pressemitteilung des BGH vom 09.07.2008).