BGH – Trotz Mängel an der Mietsache, muss der Vermieter zur Beseitigung keine Unsummen zahlen


Der Bundesgerichtshof hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem die Mieterin eines Einfamilienhauses in Dresden von der Vermieterin die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 47.000 Euro für die Beseitigung u.a. der an den Wänden des Hauses vorhandenen Risse verlangt.  Die Vermieterin lehnt die Zahlung ab. Sie sei zur Beseitigung der Mängel nicht verpflichtet, weil der dazu erforderliche Aufwand mindestens doppelt so hoch sei, der Verkehrswert des Hauses nur bei 28.000 € liege und damit die „Opfergrenze“ überschritten sei.

Das Amtsgericht Dresden hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht Dresden hat die Vermieterin hingegen antragsgemäß verurteilt und dies damit begründet, dass die Mieterin gemäß § 536a BGB Anspruch auf einen zweckgebundenen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten habe.  Die Revision der Vermieterin hatte Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied, dass die Voraussetzungen für den geltend gemachten Vorschussanspruch schon deshalb gegenwärtig nicht erfüllt sind, weil die von der Mieterin beabsichtigten Reparaturen zwecklos seien, solange nicht die Ursachen der Rissbildung erforscht und beseitigt worden sind. Zwecklose Maßnahmen sind ungeeignet und damit nicht erforderlich im Sinne des § 536a Abs. 2 BGB.

Auch die weiteren Ausführungen des Landgerichts sind als fehlerhaft beanstandet worden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs endet die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die „Opfergrenze“ überschreitet. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall wertend ermittelt werden. Erforderlich ist dabei eine Würdigung aller Umstände. Es darf kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits. Das Landgericht hat in diesem Zusammenhang unterstellt, dass einem aktuellen Verkehrswert des Hauses von 28.000 € Sanierungskosten in Höhe von mindestens 95.000 € gegenüber stehen und damit jedenfalls rechnerisch ein grobes Missverhältnis zwischen dem behaupteten Verkehrswert und der behaupteten Höhe der Sanierungskosten vorliegt. Es hat jedoch angenommen, dass die Beklagte sich aufgrund der Umstände des Falles auf das – zu unterstellende – Missverhältnis nach Treu und Glauben nicht berufen könne. Diese Annahme ist aber nach den bisherigen Tatsachenfeststellungen des Landgerichts nicht gerechtfertigt.

Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen getroffen werden können, ob die von der Mieterin beabsichtigten Reparaturen zur nachhaltigen Mangelbeseitigung geeignet sind, wie sich das Verhältnis von Sanierungskosten und Verkehrswert der Immobilie tatsächlich darstellt und ob es der Vermieterin unter Berücksichtigung dieser und der weiteren Umstände zugemutet werden kann, die Mängel zu beseitigen.

BGH, Urteil vom 21. April 2010, Az: VIII ZR 131/09

Vorinstanzen: AG Dresden, Urteil vom 5. September 2008, Az: 141 C 2898/08 ./. LG Dresden, Urteil vom 22. April 2009, Az: 4 S 479/08

Quelle: Pressemitteilung Nr. 83/2010 vom 21. April 2010

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